Tapuda birden fazla kişinin hisse sahibi olduğu gayrimenkule paylı mülkiyet ya da hisseli gayrimenkul denir. Paydaşlardan birinin ya da tamamının kendi hissesini ayırmak istemesi durumunda ise ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir. İzale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşlara sahip oldukları hakları veren bir yoldur. Yani davayı tek bir paydaş, diğer hissedarlara karşı açmış olsa bile dava sonucunda hak sahibi olunan tüm paydaşlar hakkında karar verilir.
Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine ortaklığın giderilmesi davasını açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Aynen taksim yoluyla paylaştırma
Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine anlaşarak dava sırasında bu antlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu antlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşmazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırmalıdır. Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
Satış yoluyla paylaştırma
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar varsa bunların birlikte satılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında avukat tutulması, davanın başarısı açısından önemlidir. Delillerin toplanmasından dilekçenin yazılmasına ve ilgili mahkemeye sunulmasına kadar ki hukuki süreçlerde tarafların haklarını en doğru şekilde korumak avukatlar sayesinde olur.
