- Haberler
- Genel
- Yargıtay'dan Ortak Tapular İçin Emsal Niteliğinde Karar: Bu işlemi yapmayan hakkını tamamen kaybediyor
Yargıtay'dan Ortak Tapular İçin Emsal Niteliğinde Karar: Bu işlemi yapmayan hakkını tamamen kaybediyor
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu taşınmazlarda kullanılan ve 'şufa hakkı' olarak bilinen ön alım hakkına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı.
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle birden fazla hissedarı bulunan tarla ve benzeri taşınmazlar açısından önemli sonuçlar doğuracak nitelikte.
Ön alım hakkı nasıl işliyor?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip oluyor. Hukuken “yasal ön alım hakkı” olarak tanımlanan bu durum, taşınmaz mülkiyetine kanundan doğan bir sınırlama getiriyor. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için satışın gerçekleşmesinin ardından dava açılması gerekiyor.
Karara konu olayda, ortak tapulu bir tarlada payını üçüncü kişiye satan hissedarın ardından diğer bir paydaş ön alım hakkını kullanmak için dava açtı.
“Fiili taksim” savunması ve bilirkişi raporu
Satışı yapan taraf, tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani herkesin kullandığı alanın sınırlarının belirli olduğunu öne sürdü. Yerel mahkeme de bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti.
Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi. İnceleme kapsamında alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olduğu, ekili olmadığı ve belirli sınır çizgileri ya da ayırıcı işaretler bulunmadığı tespit edildi.
Yargıtay’dan “dürüstlük kuralı” vurgusu
Daire kararında, paydaşların kendi aralarında özel bir taksim yaparak belirli bölümleri fiilen kullandığı durumlarda, o bölümü kullanan hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde, satış sırasında hak iddia etmeyen diğer paydaşın sonradan ön alım hakkını kullanmasının Türk Medeni Kanunu’nda yer alan dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı ifade edildi.
Ancak somut olayda fiili taksimin varlığı ispatlanamadığından, yerel mahkemenin bu hususu yeterince değerlendirmediği belirtildi. Kararda, taşınmazda fiili taksim bulunmadığı kabul edilerek ön alım hakkı ve diğer şartların yeniden incelenmesi gerektiği vurgulandı ve hüküm bozuldu.
Satış anı kritik önem taşıyor
Karar, ortak tapulu taşınmazlarda pay sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için satış sürecini yakından takip etmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Özellikle sınırları belirli olmayan, fiilen bölünmemiş tarlalarda ön alım hakkının kullanımına ilişkin uyuşmazlıkların artabileceği değerlendiriliyor.
Yargıtay’ın bu kararı, miras yoluyla ya da satın alma ile edinilmiş hisseli taşınmazlarda hem alıcılar hem de paydaşlar açısından yol gösterici nitelik taşıyor.
Bakmadan Geçme
