Ev Mi, İş Yeri Mi, Arsa Mı? Uygun Alkan'dan Gayrimenkul Yatırımcılarına Kritik Uyarılar

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin önündeki seçenekler her geçen gün çeşitlenirken, yatırımcıların en önemli sorularından biri de “Konut mu, iş yeri mi, arsa mı, tarla mı daha çok kazandırır?” sorusu oluyor.

Yaklaşık 40 yıllık mesleki deneyime sahip Harita Mühendisi Uygun Alkan, gayrimenkul yatırımında yalnızca satın alma fiyatının değerlendirilmesinin yeterli olmadığını belirterek, yatırımın gelecekteki potansiyelinin de mutlaka hesaba katılması gerektiğine dikkat çekti.

Türkiye’nin birçok ilinde çeşitli kurum, kuruluş, yerel yönetim ve özel sektör yapılarıyla çalışan Alkan, kişinin kendisi ve ailesi için satın aldığı konut ile yatırım amacıyla alınan ikinci konut veya iş yerinin birbirinden farklı değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Geçmişte Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde de bulunan Alkan’a göre yalnızca yatırım amacıyla gayrimenkul alınacaksa hesabın merkezinde, sermayenin ne kadar verimli kullanılacağı bulunmalı.

Alkan’ın uzun vadeli yatırım yaklaşımında ise arsa ve arazi önemli bir yere sahip. Ancak Alkan, bunun her arsanın veya her tarlanın mutlaka kazandıracağı anlamına gelmediğinin özellikle altını çizerek yatırım kararının doğru ve doğrulanabilir bilgiye dayanması gerektiğini vurguladı.

“Her tarla yatırım değildir. Her arsa kazandırmaz. Her ucuz arazi fırsat değildir.”

Oturmak İçin Alınan Ev İle Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Aynı Değil

Uygun Alkan’a göre kişinin kendi yaşamını sürdüreceği konut, yalnızca yatırım getirisi üzerinden değerlendirilmemeli.

Kira yükünden kurtulmak, aile düzenini oluşturmak ve uzun vadeli yaşam güvenliği sağlamak, konut sahibi olmanın ekonomik getirinin ötesindeki önemli avantajları arasında bulunuyor.

Ancak ikinci bir konut veya iş yeri yalnızca gelir elde etmek amacıyla satın alındığında yatırım hesabının değiştiğini belirten Alkan, yatırım amaçlı konut veya iş yerinde satın alma bedeliyle birlikte birçok farklı kriterin değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Bu kapsamda kira getirisi, aidat, bakım ve yenileme giderleri, binanın yaşı, bölgedeki yeni gayrimenkul arzı ve satış sırasında ortaya çıkabilecek maliyetlerin yatırım hesabına dahil edilmesi gerektiğini ifade etti.

Ev ve İş Yerinde 8-10 Yıllık Geri Dönüş Ölçütü

Alkan’ın yatırım amaçlı konut ve iş yerlerinde dikkat çektiği önemli kriterlerden biri de kira geliriyle geri dönüş süresi.

Alkan’a göre Türkiye koşullarında kira getirisi bulunan bir ev veya iş yerinin ideal olarak 8-10 yıl içerisinde kendisini finanse edebilmesi gerekiyor.

Bu sürenin belirgin şekilde uzadığı yatırımlarda sermayenin verimliliğinin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini savunan Alkan, yüksek satış fiyatının tek başına güçlü bir yatırım anlamına gelmediğini belirtti.

Bu nedenle yatırımcının yalnızca taşınmazın satış fiyatına değil, satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanabileceğine de bakması gerektiğini ifade etti.

“Bina Eskir, Toprak Eskimez”

Uygun Alkan’ın konut ve arazi karşılaştırmasında öne çıkardığı en önemli noktalardan biri ise bina ile toprağın uzun vadeli değer yapısındaki farklılık oldu.

Alkan bu yaklaşımını şu sözlerle ifade etti:

“Bina yaşlanır. Mutfak eskir, banyo eskir, tesisat eskir, cephe ve ortak alanlar eskir. Toprak ise eskimez, değer kazanır.”

Özellikle büyük şehirlerde konut ve iş yeri fiyatlarının yalnızca beton, demir ve işçilik maliyetlerinden oluşmadığını belirten Alkan, uzun vadede taşınmazın üzerinde bulunduğu toprağın ve lokasyonun değerinin belirleyici olduğunu söyledi.

Şehirler büyüdükçe iyi konumdaki toprak miktarının azaldığına dikkat çeken Alkan, nüfus, ticaret ve ulaşım hareketliliğinin artmasının da belirli bölgelerde yeni değer alanları oluşturabildiğini ifade etti.

Arsa Yatırımında Sadece Fiyata Bakmak Yeterli Değil

Uygun Alkan’a göre arsanın yatırım aracı olarak en güçlü özelliklerinden biri, aynı lokasyondaki toprağın yeniden üretilememesi.

Bir bölgede binlerce yeni konut ve ticari yapı inşa edilebileceğini ancak aynı konumdaki toprak miktarının artırılamayacağını belirten Alkan, şehirlerin gelişme aksında kalan ve ulaşım bağlantıları güçlenen bölgelerde sınırlı arzın zaman içerisinde ciddi değer oluşturabildiğini söyledi.

Buna karşılık yalnızca düşük fiyat nedeniyle arsa satın alınmasının doğru olmadığını vurgulayan Alkan, yatırım öncesinde birçok unsurun birlikte incelenmesi gerektiğini ifade etti.

Bunlar arasında imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları, ulaşım bağlantıları, parsel geometrisi, altyapı, bölgenin gelişme yönü ve kamu yatırımları bulunuyor.

Alkan, yatırımcının taşınmazın bugünkü fiyatından ziyade gelecekteki konumuna odaklanması gerektiğini şu sözlerle anlattı:

“İyi yatırımcı bugünkü metrekare fiyatını değil, o metrekarenin gelecekte ne ifade edeceğini satın alır.”

Kamu Yatırımları Gayrimenkulün Geleceğini Değiştirebilir

Bir bölgenin gelecekteki değerinin yalnızca özel sektör yatırımlarıyla oluşmadığını belirten Alkan, devlet ve yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilen yatırımların da gayrimenkul piyasası üzerinde önemli etkiler yaratabileceğine dikkat çekti.

Yeni çevre yolları, ana ulaşım aksları, raylı sistemler, hastaneler, üniversiteler, sanayi bölgeleri, kamu tesisleri ve büyük altyapı projeleri, zaman içerisinde çevrelerindeki yerleşim ve ticaret hareketlerini değiştirebiliyor.

Alkan’a göre bu nedenle bir arsa veya arazi değerlendirilirken yatırımcı yalnızca taşınmazın mevcut çevresine bakmamalı; bölgenin önümüzdeki yıllarda hangi yatırımlarla nasıl dönüşebileceğini de araştırmalı.

Konut Bugünün Değerini, Arazi Yarının Değerini Satın Alabilir

Uygun Alkan’a göre konut ve iş yeri yatırımı ile doğru seçilmiş arsa veya arazi arasındaki en temel farklılıklardan biri, yatırımcının hangi dönemin değerini satın aldığı.

Alkan bu farkı şöyle ifade etti:

“Konut veya iş yeri yatırımında çoğu zaman mevcut ekonomik değeri satın alırsınız. Doğru arazi yatırımında ise gelecekte oluşacak değere ortak olursunuz. Birinde bugünkü şehirden pay alırsınız, diğerinde yarının şehrinden.”

Bu nedenle bir bölge tamamen geliştikten ve potansiyeli herkes tarafından görülür hale geldikten sonra yatırım yapmanın daha düşük belirsizlik taşısa da daha yüksek giriş maliyeti gerektirdiğini belirten Alkan, asıl değer artışının çoğu zaman gelişimin erken döneminde başladığını söyledi.

Asıl Kazanç Şehir Gelmeden Önce Başlayabilir

Bir bölge tamamen geliştiğinde yolların, konutların, ticaret alanlarının ve toplu taşıma sistemlerinin büyük ölçüde tamamlandığına işaret eden Alkan, bu aşamada bölgenin değerinin artık geniş bir yatırımcı kitlesi tarafından görüldüğünü belirtti.

Ancak gelişme süreci ilerledikçe gayrimenkul fiyatlarının da yükseldiğine dikkat çekti.

Alkan’a göre yatırım becerisi, herkes aynı bölgeye yöneldikten sonra taşınmaz almak kadar, şehrin hangi yöne gelişeceğini daha erken görebilmekte yatıyor.

Ulaşım yatırımları, plan kararları, altyapı projeleri, yeni yapılaşma alanları ve nüfus hareketlerinin birbirini izlediğini belirten Alkan, yıllar önce şehrin dışında görülen bir arazinin zaman içerisinde yeni yerleşim alanının parçası haline gelebileceğini söyledi.

Haritaya Bakmadan Arazi Yatırımı Yapılmamalı

Harita mühendisliği ve imar bilgisinin arazi yatırımında önemli bir avantaj sağladığını belirten Uygun Alkan, yatırım değerlendirmesine yalnızca fiyat sorarak başlamadığını ifade etti.

Alkan’ın yatırım değerlendirmesinde öne çıkardığı iki temel soru şöyle:

• “Şehir bugün nerede?”
• “Yarın nerede olacak?”

Yeni çevre yollarının hangi yöne ilerlediği, ana ulaşım akslarının nerede kesiştiği, sanayi bölgelerinin hangi bölgelerde büyüdüğü, yeni konut alanlarının nerede planlandığı ve hastane, üniversite gibi kamu yatırımlarının hangi bölgelere yöneldiği Alkan’a göre arazi yatırımında önemli göstergeler.

Tek başına güzel veya ucuz görünen bir parselin yatırım için yeterli olmadığını söyleyen Alkan, asıl önemli olanın parselin gelecekte oluşacak şehir içerisinde hangi konumda kalacağını görebilmek olduğunu vurguladı.

Arsa mı, Tarla mı?

Arsa ile tarla yatırımının da farklı risk ve zaman yapısına sahip olduğunu belirten Alkan, burada yatırımcının ne kadar süre bekleyebileceğinin önemli olduğunu söyledi.

İmar koşulları daha belirgin olan arsaların belirsizliğinin görece düşük olduğunu ancak buna karşılık satın alma maliyetlerinin daha yüksek olabileceğini ifade eden Alkan, tarla veya ham arazinin yatırımcıya daha erken aşamada pozisyon alma fırsatı sunduğunu belirtti.

Alkan bu durumu şu sözlerle özetledi:

“Arazi yatırımcısı bir anlamda zaman satın alır.”

Doğru bölgedeki arazi erken dönemde satın alındığında yatırımcı daha uzun süre beklemek zorunda kalabiliyor. Ancak gelişmenin gerçekleşmesi halinde değer artışından daha yüksek oranda yararlanma ihtimali de doğabiliyor.

Bu nedenle Alkan’a göre yatırımcının yalnızca “Arsa mı, tarla mı?” sorusunu değil, şu soruyu da sorması gerekiyor:

“Bu bölgenin gelişmesine ne kadar süre var?”

“Kesin İmara Girecek” Sözüyle Arazi Alınmaz

Arazi yatırımındaki en büyük risklerden birinin kulaktan dolma bilgiler olduğunu belirten Uygun Alkan, yatırımcıları özellikle kesinlik içeren söylentilere karşı uyardı.

“Kesin imara girecek”, “Buradan yol geçecek”, “Belediyenin burada projesi var”, “Yan parseli büyük bir firma aldı” veya “Bir yılda iki katına çıkar” gibi ifadelerin belgeyle desteklenmeden yatırım gerekçesi olarak kabul edilmemesi gerektiğini söyledi.

Alkan’ın bu konudaki değerlendirmesi ise şöyle:

“Gayrimenkulde duyum değerlidir ama kanıt değildir.”

Yatırım öncesinde tapu, imar durumu, plan kararları, şerhler, mülkiyet yapısı, hukuki kısıtlamalar ve ulaşım projelerinin incelenmesi gerektiğini belirten Alkan, aksi durumda düşük fiyatla satın alınan bir arazinin yıllarca elde kalan pahalı bir probleme dönüşebileceğini ifade etti.

Ucuz Arazi Her Zaman Fırsat Değil

Alkan, gayrimenkulde “ucuz” ile “fırsat” kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerektiğine de dikkat çekti.

Şehrin gelişme yönünden uzak, ulaşım problemi bulunan veya planlama açısından ciddi kısıtlamaları olan bir arazinin çok düşük bedelle satın alınmasının dahi yatırımcı açısından avantaj oluşturmayabileceğini söyledi.

Alkan bu konuda da şu uyarıyı yaptı:

“Ucuz taşınmaz ile fırsat taşınmazı aynı şey değildir.”

Gayrimenkulde Kazanç Satışta Değil, Alışta Başlıyor

Uygun Alkan’a göre gayrimenkul yatırımının getirisi büyük ölçüde satın alma aşamasında belirleniyor.

Yanlış fiyattan alınan iyi bir taşınmazın bile yatırımcıyı uzun süre bekletebileceğini belirten Alkan, doğru zamanda ve doğru bedelle yapılan yatırımın daha satın alma aşamasında avantaj yarattığını söyledi.

Alkan, arazi yatırımını plan öncesi, planlama ve gelişme dönemi ile yapılaşma sonrası dönem olmak üzere üç ana aşamada değerlendiriyor.

Her dönemin risk ve kazanç potansiyelinin farklı olduğunu ifade eden Alkan’a göre:

• Plan öncesi dönemde belirsizlik yüksek, ancak potansiyel de yüksek olabiliyor.
• Planlama ve gelişme döneminde belirsizlik azalırken fiyat hareketleri hızlanabiliyor.
• Yapılaşma sonrasında ise bölgenin değeri herkes tarafından görülüyor; risk düşerken yatırım maliyeti yükseliyor.

Alkan bu yaklaşımını şu sözlerle özetliyor:

“Herkesin gördüğü yerde güven vardır; herkes görmeden önce doğru yeri görebilmekte ise kazanç vardır.”

Arazi Yatırımında Sabır da Sermayenin Bir Parçası

Arazi yatırımına kısa vadeli kazanç beklentisiyle girilmesini doğru bulmadığını belirten Alkan, bazı bölgelerde değer oluşmasının birkaç yıl veya daha uzun süre alabileceğini söyledi.

Bu nedenle kısa vadede ihtiyaç duyulacak parayla uzun vadeli arazi yatırımına girilmemesini öneren Alkan, yatırımcının yalnızca taşınmazını değil, zamanını da yönetebilmesi gerektiğini vurguladı.

Alkan’a göre:

“Arazi yatırımında sabır yalnızca beklemek değildir. Sermayenin bir parçasıdır.”

Uygun Alkan’ın Yatırım Tercihi: Doğru Arsa ve Doğru Arazi

Kişinin oturacağı evi yatırım hesabından ayrı tuttuğunu belirten Uygun Alkan, yalnızca yatırım amacıyla yeni bir gayrimenkul alması halinde önceliğinin doğru arsa ve doğru arazi olduğunu söyledi.

Alkan yatırım tercihinin gerekçesini şu sözlerle anlattı:

“Kişinin oturacağı ev ayrıdır. Ancak ihtiyaç dışında yalnızca yatırım amacıyla gayrimenkul alıyorsam benim önceliğim doğru arsa ve doğru arazidir. Elbette her arazi kazandırmaz. Ama doğru bilgiyle, doğru bölgede, doğru zamanda ve doğru bedelle alınan toprağın uzun vadede en güçlü gayrimenkul yatırımlarından biri olduğuna inanıyorum.”

Yatırımcıların taşınmaza yalnızca bugünkü fiyat üzerinden bakmaması gerektiğini belirten Alkan’a göre gayrimenkul yatırımında asıl sorulması gereken soru ise şu:

“Yarın burası ne olacak?”

Uygun Alkan Kimdir?

Harita Mühendisi Uygun Alkan, yaklaşık 40 yıllık mesleki deneyimi boyunca harita, imar, şehir planlama, arazi geliştirme ve gayrimenkul yatırımları alanlarında çalışmalar yürüttü.

Türkiye’nin birçok ilinde çeşitli kurum, kuruluş, yerel yönetim ve özel sektör yapılarıyla çalışan Alkan; mesleki ve yerel yönetim kariyerinde Doğu Karadeniz Harita Mühendisleri Başkanlığı, Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde bulundu.

Alkan, Net Mühendislik ve Alkan Mühendislik Yönetim Kurulu Başkanı olarak mühendislik, harita, imar ve arazi geliştirme çalışmalarını sürdürürken, aynı zamanda TROF Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı olarak gayrimenkul yatırım ve geliştirme alanındaki çalışmalarına devam ediyor.