Kiracılar Dikkat: Yargıtay'dan Erken Tahliye İçin 6 Aylık Tazminat Kararı

Kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdirerek taşınmazı boşaltan kiracılar açısından dikkat çeken bir Yargıtay kararı verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, erken tahliye nedeniyle açılan davada, tarafların imzaladığı kira sözleşmesindeki 6 aylık fesih ihbar süresinin tazminat hesabında dikkate alınması gerektiğine karar verdi.

Dava konusu olayda ilk derece mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul sürenin bir ay olduğunu belirleyerek kiracının bir aylık kira bedeli üzerinden tazminat ödemesine karar vermişti. Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı uygun buldu.

Ancak dosyayı inceleyen Yargıtay, kira sözleşmesindeki özel hükümlere dikkat çekerek kararı bozdu.

5 Yıllık Kira Sözleşmesi İmzalandı

Dava, bir lojistik deposunun kira süresi dolmadan tahliye edilmesi üzerine başladı.

Taraflar, 2 Temmuz 2011 tarihinden geçerli olmak üzere 5 yıllık kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşmede kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde taşınmaz sahibine en az 6 ay önceden bildirimde bulunması gerektiği düzenlendi.

Sözleşmede ayrıca 6 aydan daha kısa süre önce bildirim yapılması halinde, tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin de ödeneceğine ilişkin hüküm yer aldı.

Ancak mülk sahibinin iddiasına göre kiracı herhangi bir fesih bildirimi yapmadan Ocak 2016'da işyerini boşalttı.

Mülk Sahibi 805 Bin Dolar Tazminat Talep Etti

Taşınmazın erken ve bildirimsiz şekilde tahliye edilmesi nedeniyle zarara uğradığını ileri süren mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı.

Mülk sahibi başlangıçta 5 bin doların, tahliyenin gerçekleştiği 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte kiracıdan tahsil edilmesini istedi.

Yargılama devam ederken talep edilen tazminat miktarı 805 bin dolara yükseltildi.

Kiracı ise tahliye tarihinin tarafların karşılıklı anlaşması sonucunda belirlendiğini savundu. Ayrıca mülk sahibinin kötü niyetli olduğunu ileri sürerek davanın reddedilmesini talep etti.

Mahkeme Bir Aylık Kira Bedeline Hükmetti

Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli makul sürenin bir ay olduğu değerlendirmesini yaptı.

Mahkeme, işyerinin son aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğunu tespit etti.

Bu değerlendirme doğrultusunda dava kısmen kabul edildi ve kiracının mülk sahibine 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine karar verildi.

Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesine taşındı.

İstinaf Mahkemesi Bir Aylık Tazminatı Uygun Buldu

Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinin 10. maddesini ve dosyada bulunan bilirkişi raporunu değerlendirdi.

İstinaf mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için belirlenen bir aylık sürenin uygun olduğu sonucuna vardı ve tarafların başvurularını esastan reddetti.

Bunun üzerine dosya temyiz edildi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelemesine geldi.

Yargıtay Sözleşmedeki 6 Aylık Süreye Dikkat Çekti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyayı incelerken özellikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesindeki fesih şartlarını değerlendirdi.

Yüksek Mahkeme, kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesinin haklı bir nedene dayandığının kanıtlanamadığını belirledi.

Ayrıca kiracının, sözleşmede belirtilen bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye ettiği tespit edildi.

Yargıtay, tarafların kira sözleşmesinde 6 aylık fesih ihbar süresi belirlemiş olmalarının tazminat hesabında dikkate alınması gerektiğine hükmetti.

Tazminat Hesabında 6 Aylık İhbar Süresi Dikkate Alınacak

Yargıtay kararında, erken tahliye nedeniyle mülk sahibinin uğradığı zararın, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalmasından kaynaklanan kira kaybıyla ilgili olduğu değerlendirildi.

Ancak somut olayda tarafların sözleşme ile 6 aylık fesih ihbar süresi kararlaştırdığına dikkat çekildi.

Bu nedenle tazminat hesabı yapılırken yalnızca taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gerekli olduğu düşünülen bir aylık sürenin değil, sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık ihbar süresinin esas alınması gerektiği belirtildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını ortadan kaldırarak Sulh Hukuk Mahkemesinin kararını oy birliğiyle bozdu.

Böylece dosyada, erken ve bildirimsiz tahliye nedeniyle yapılacak tazminat hesabında bir aylık kira bedeli yerine sözleşmede belirlenen 6 aylık fesih ihbar süresinin dikkate alınması gerektiği yönünde karar verilmiş oldu.

Her Erken Tahliyede 6 Aylık Kira Ödenecek Anlamına Gelmiyor

Yargıtay'ın kararı, kira sözleşmesini süresinden önce sona erdiren her kiracının otomatik olarak 6 aylık kira tazminatı ödeyeceği anlamına gelmiyor.

Karar, somut davadaki kira sözleşmesinde yer alan özel fesih ve bildirim hükümlerine dayanıyor.

Bu nedenle erken tahliye halinde ortaya çıkabilecek tazminatın miktarı; kira sözleşmesinin içeriği, tarafların kararlaştırdığı bildirim süresi, tahliyenin koşulları, taşınmazın yeniden kiraya verilebilme süresi ve somut olayın diğer özelliklerine göre değerlendirilebilecek.

Yargıtay'ın kararı, özellikle işyeri kira sözleşmelerinde fesih ve ihbar hükümlerinin dikkatle incelenmesinin önemini ortaya koydu.