Kentsel dönüşümde yeni dönem: Kararlar kolaylaşacak, itiraz edenin payı satılabilecek
Kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma, yıkım ve satış aşamalarını doğrudan etkileyen yeni uygulama yönetmeliği Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 6306 sayılı Kanun'un uygulama esaslarında yapılan kapsamlı değişikliklerle, dönüşüm projelerinin önündeki tıkanıklıkların giderilmesi hedefleniyor.
Yeni düzenlemeye göre, tek bir hak sahibinin talebiyle dahi kentsel dönüşüm süreci başlatılabilecek. Ayrıca alınan kararlara itiraz eden maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılmasının önü açıldı. Binanın yıkılmasıyla taşınmazın arsa niteliği kazanması halinde ise satın almada öncelik kamuya verilecek.
Tek malik başvurusu süreci başlatmaya yetecek
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, dönüşümle ilgili karar alınabilmesi için maliklerden yalnızca birinin başvurusu toplantı yapılması için yeterli olacak. Toplantılar, hisse oranına bakılmaksızın tüm maliklere bildirilecek. Karar aşamasında ise arsa paylarının salt çoğunluğu esas alınacak.
Salt çoğunlukla kritik kararlar alınabilecek
Yeni yönetmelikle birlikte; yıkım yapılmamış olsa bile riskli alanlarda ve riskli yapı bulunan parsellerde
parsel birleştirme veya ayırma,
satış işlemleri,
yeniden bina yapımı,
kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi uygulamalar
için paydaşların salt çoğunluğunun onayı yeterli olacak. Bu adımla, uzun süredir dönüşüm projelerini durduran azınlık itirazlarının etkisiz hale getirilmesi amaçlanıyor.
Karara itiraz edenin payı açık artırmayla satılabilecek
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, karar resmi olarak tebliğ edilecek. 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, itiraz eden maliklerin arsa payları rayiç bedelin altında olmamak şartıyla açık artırma yoluyla diğer paydaşlara satılacak. Satış gerçekleşmezse bu payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare ya da TOKİ satın alabilecek.
Yıkım sonrası satışta devlet öncelikli olacak
Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmaz arsa haline gelirse ve satış kararı alınırsa, arsa payları öncelikle kamuya teklif edilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ'nin uygun görmesi halinde, payları alınan maliklerle yeni konut veya işyeri sözleşmeleri yapılabilecek.
Parsel birleştirme ve imar hakkı aktarımı kolaylaşıyor
Tüm yapıları riskli olarak tespit edilen birden fazla parsel, her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk kararı alınması şartıyla birleştirilebilecek.
Zemin yapısının elverişsiz olması ya da yapılaşma hakkı bulunmaması durumunda ise imar hakkı başka bir parsele taşınabilecek. Bu durumda maliklerin dönüşümden doğan hakları, yeni parsel üzerinde korunarak kullanılacak.
Satışlar yenilenebilecek, muafiyetler devam edecek
İlk açık artırmada payların satılamaması halinde, salt çoğunluğun talebiyle satış işlemleri yeniden yapılabilecek. Farklı parsele geçilmesi durumunda tapu harcı ve çeşitli ücret muafiyetleri belirli oranlarda korunacak. Ayrıca yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhidin talebi üzerine yüzde 6 teminat oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecek.